1 січня 2019 року вступив в силу Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні” (далі – Закон).

Юристи Honcharuk and Partners law firm розповіли про особливості використання і розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення з урахуванням вимог нового Закону. Основні зміни, що запроваджує Закон:

1. Надано дозвіл використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, призначених для ведення особистого селянського господарства, фермерського господарства, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, також для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни цільового призначення таких земельних ділянок.
2. Обмін земельними ділянками.

Власникам та орендарям земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди надано можливість обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок.

Обмін (міна) земельної ділянки державної або комунальної власності, розташованої у масиві земель сільськогосподарського призначення, на іншу земельну ділянку, розташовану у цьому ж масиві, здійснюється лише у разі, якщо обидві земельні ділянки мають однакову нормативну грошову оцінку або різниця між нормативними грошовими оцінками становить не більш як 10 відсотків.

Нагадаємо, що поняття масиву земель сільськогосподарського призначення визначає Закон України “Про землеустрій”.Укладення договору суборенди у такому разі не потребує згоди орендодавця, при цьому орендар залишається відповідальним перед орендодавцем за виконання договору оренди. Орендарі земельних ділянок зобов’язані письмово повідомити орендодавця про обмін належними їм правами користування земельними ділянками протягом 5 днів з дня державної реєстрації права суборенди.

ІІІ. Оренда (суборенда) земельної ділянки особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення:

Законом встановлено особливості укладання договорів оренди (суборенди) особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення.

В юридичній фірмі зазначають, що особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення – є землекористувач, якому належить право користування (оренда, емфітевзис) земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, загальною площею не менш як 75 відсотків усіх земель масиву.

Така особа має право орендувати інші земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані у такому масиві. У разі ж якщо інші земельні ділянки перебувають в оренді, – на одержання їх у суборенду за умови передачі їх власнику (орендарю) у користування (оренда, суборенда) іншої земельної ділянки, розташованої у цьому ж масиві, на такий самий строк та на таких самих умовах, якщо внаслідок черезсмужжя невикористання таких земельних ділянок створює перешкоди у раціональному використанні земельних ділянок, що перебувають у користуванні цієї особи.

Укладання договору з передачею взамін права користування іншою земельною ділянкою набувається і реалізується з такими особливостями:

• строк оренди (суборенди) не повинен перевищувати строку користування земельною ділянкою за договором, що укладається взамін;
• розмір орендної плати (плати за суборенду) має відповідати орендній платі (платі за суборенду) за договором, що укладається взамін;
• орендар не має переважного права на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
• орендар (суборендар) не має права на компенсацію іншою стороною договору витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, на поновлення договору оренди (суборенди) на новий строк у разі заперечень іншої сторони договору;
• у разі якщо до земельної ділянки, право на яку передається взамін, відсутній доступ з краю масиву, особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, зобов’язана забезпечити землекористувачу право проходу, проїзду до такої земельної ділянки на умовах безоплатного земельного сервітуту;
• у разі якщо в оренду (суборенду) особі, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, передається декілька земельних ділянок, що належать одній особі, земельні ділянки, право користування якими передається взамін, повинні бути пов’язані спільними межами.

За погодженням іншої сторони договору допускається встановлення у договорі оренди (суборенди) й інших умов.

При укладанні такого договору власник або користувач земельної ділянки, земельна ділянка якого передається в оренду (суборенду) має право на відшкодування майнової шкоди, завданої йому в результаті такої передачі, у повному обсязі.

Окремо юристи зазначають, що порядок укладання договору та визначення майнової шкоди здійснюється згідно з нормами Закону України “Про оренду землі”.

IV. Розпорядження землями та використання земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв).

З 1 січня 2019 року землі колективних сільськогосподарських підприємств,  що припинені (крім земельних ділянок, які на день набрання чинності Законом перебували у приватній власності), вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані.

“Зазначений Закон є підставою для державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності”, – кажуть юристи.

Також, у разі якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, у порядку визнання майна безхазяйним. Власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцю у разі  пропуску строку для оформлення права власності на земельну ділянку з поважної причини суд може визначити додатковий строк, достатній для такого оформлення.

У Honcharuk and Partners law firm також наголошують, що законом встановлюється строк (7 років) з дня державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю). Передача її у приватну власність (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям) забороняється.

---