Днями «СЕТАМ» і Держгеокадастр оголосили про запуск онлайн-торгів правами на земельні ділянки.

Повідомляється, що на продаж будуть виставлені 10 лотів – права оренди на ділянки в Кіровоградській, Одеській, Сумській, Львівській і Чернігівській областях. Новина викликала неоднозначну реакцію експертів ринку: як позитивну оцінку, так і сумнів в законності такого підходу.

Property Times поцікавилися думкою експертів: 

Олег Приходько, засновник і SEO девелоперської компанії  Greenol:

Український ринок оренди земель с/г призначення почав діяти після того, як з розпадом СРСР були ліквідовані колективні господарства (колгоспи). На перших етапах на їх базі в новоствореній державі Україна створили колективні сільськогосподарські підприємства (КСП), що стали правонаступниками колгоспів. У спадщину вони отримали земельний банк, основні засоби виробництва і все наявне поголів’я птиці і худоби. Пізніше, разом з процесом приватизації, було здійснено поділ колективних (по суті державних) земель на паї. При цьому кожен з громадян отримав свою частку, якою мав змогу розпоряджатись на свій розсуд, в тому числі здати в оренду третім особам. На одну людину в середньому припадало близько 4-х гектарів землі. Саме такі паї і склали основу для створення і розвитку фермерських господарств в їх сучасному вигляді. Власник паїв укладав договори з фермерами, і щорічно отримував від того дивіденди (у вигляді грошей або вирощеної натуральної продукції).
Звичайно, не 100% земель були переведені в паї і отримали своїх нових власників. 17 вересня «СЕТАМ » і Держгеокадастр уклали договір про забезпечення функціонування системи електронних земельних торгів. І можна стверджувати, що при цьому ринок с/г землі відкрив нові горизонти для пошуку нових можливостей по залученню виробників продукції рослинництва і тваринництва.
Наразі 10 лотів вже у вільному доступі для бажаючих методом аукціону придбати право оренди – 10 ділянок з 5-ти областей України (Одеська, Чернігівська, Сумська та Кіровоградська). До завершення реєстрації для участі в аукціоні залишилося менше одного місяця. Самі аукціони відбудуться 18 жовтня 2018 року.

На перший погляд, аукціон з купівлі права оренди – це ефективний спосіб для того, щоб держава отримала найвищу ціну. З іншого боку, ділянки в 10, 15, 20, 50 га будуть цікаві місцевим фермерам з метою розширення своїх угідь.

Складно уявити, що фермер, наприклад, з Чернігівської області буде претендувати на оренду ділянки в Одеській області площею близько 10-20 га. Ця особливість зумовить те, що ці відкриті аукціони будуть цікаві тільки регіональним підприємцям, які прекрасно вміють рахувати свої гроші і більше, ніж коштує земля, не заплатять. Хіба що, такі лоти зможуть зацікавити стартапи на аграрному ринку, чого ми не бачимо на даний момент.

Така схема буде вигідна великим агрохолдингам.

Адже вони ведуть свою діяльність майже по всій території країни, тому у них буде зацікавленість в розширенні своїх господарств по вирощуванню продукції. І це дуже хороша схема для прикриття домовленостей між власниками таких агрохолдингів, при якій вони зможуть розділити державний пул сільськогосподарських земель і «застовпити» 10-річний термін за використання орендованих ділянок. Адже фінансові можливості у них є, на противагу невеликих фермерських господарств, які ведуть діяльність у межах максимум кількох районах однієї з областей.
Буде цікаво спостерігати, чи стане такий спосіб оренди популярним.
З іншого боку, такий процес продажу оренди може стати підготовчим етапом до повноцінного продажу землі.

Максим Полішкевич, керуючий партнер юридичної фірми “Результат”:

Пілотний проект Держгеокадастру з продажу права оренди через електронний майданчик є інноваційним, але …
Процедура продажу права оренди на земельних торгах надзвичайно детально розписана в Земельному Кодексі України. І ця процедура дуже чітко вимагає проведення класичних (офлайн) торгів. Кодекс містить безліч вказівок, які будуть порушені при застосуванні електронного майданчика. Наприклад, в оголошенні про проведення торгів має бути чітко вказано місце проведення таких торгів. Учасник повинен мати можливість безпосередньо ознайомитися з документацією із землеустрою та повинен особисто подати підписані документи, отримавши довідку про прийняття таких документів від виконавця. Виконавець, в свою чергу, обов’язково повинен внести відомості про учасника в книгу встановленого зразка.

Очевидно, що електронні торги фізично не можуть бути проведені у відповідності до вимог чинного законодавства України.

Процедура проведення власне торгів описана ще більш ретельно. Вона передбачає подання учасником документів, що засвідчують особу і/або довіреності, отримання учасником спеціальної картки учасника, якою буде необхідно піднімати крок. Детально описані права та обов’язки учасника і осіб, присутніх в залі. Також кодекс передбачає існування реального ліцитатора з гонгом або молотком, який повинен проводити торги в кращих класичних традиціях.
Таким чином очевидно, що електронні торги фізично не можуть бути проведені у відповідності до вимог чинного законодавства України.
На жаль, наразі систематично проводяться штучні торги. Окремі працівники Держгеокадастру разом з байдужими виконавцями аукціонів проводять торги для конкретних замовників. Мають місце факти умисного перешкоджання подачі документів учасників і цілеспрямованого зриву торгів (25% переможців не підписують протокол, що призводить до анулювання результатів).

Електронні торги – актуальний крок, а значить, їх необхідно ввести в правове поле шляхом внесення відповідних змін до Земельного Кодексу України.

Однак проведення торгів всупереч Закону не поліпшить ситуацію, адже будь-які торги, проведені на електронному майданчику, можуть бути скасовані в судовому порядку. Така ситуація не вигідна ні державі, ні учасникам ринку.
Безумовно, електронні торги є актуальним і прогресивним кроком, їх впровадження цілком логічно і доречно. А значить, їх необхідно ввести в правове поле шляхом внесення відповідних змін до Земельного Кодексу України.

---