Реконструкція будівель: два парадокси

Відносно реконструкції об’єктів нерухомості можна виділити дві основні проблеми. Перша (і більш глобальна) – пов’язана з юридичним «зникненням» об’єкта в процесі реконструкції та «виникненням» нового. Друга – необхідність отримувати дозвіл на кожну зміну конфігурації приміщень в нежитлових об’єктах, при повному скасуванні будь-яких дозволів на перепланування в приміщеннях житлових.

Про суть цих проблем редакції Property Times розповідав Владислав Кисіль, партнер ЮФ KPD Consulting.

Спосіб припинити дію іпотеки

Основне питання в цій частині – створюється в процесі реконструкції новий об’єкт нерухомості, або все ж не створюється? І чи «зникає» колишній разом з усіма правами на нього?

Тому що, як правило, створення нової речі (об’єкта нерухомості) супроводжується встановленням на неї прав. І, відповідно, припиненням тих прав, які тягнулися за старою річчю (об’єктом). А якщо так, то можна виявити проблеми не тільки з правом власності на вже існуючий об’єкт, але і на вторинні права, наприклад, на оренду цієї будівлі.

Особливо яскраво цей контекст відіграє фарбами в ситуації, коли об’єкт, що підлягає реконструкції, знаходиться в іпотеці і є забезпеченням кредитних зобов’язань.

Реконструкція в цьому випадку в руках несумлінних позичальників стає способом припинення дії іпотеки, так в процесі реконструкції, «раптово» «пропадає» сам об’єкт застави.

Більш того, у судових рішеннях спостерігається тенденція, коли будь-які відхилення від порядку реконструкції, передбаченого законом, можуть призводити до ситуації самовільного будівництва. Якщо розглядати проблему в контексті законодавчого припису – «ніхто не набуває прав на самовільне об’єкт» – це означає, що при реконструкції старий об’єкт зникає, а новий … не виникає. Саме до такого несподіваного висновку прийшов Верховний Суд України в постанові від 14 грудня 2013 року № 6-130цс13.

Отримуємо досить сумну, якщо не сказати, парадоксальну ситуацію, коли фізично будівля є, але тому що її реконструювали з порушеннями, з правової точки зору, вона зникає разом з усіма пов’язаними правами: іпотекою, орендою та ін.

Іншими словами, суть проблеми в тому, щоб не допустити використання реконструкції для «струшування» з себе таких похідних прав, як іпотека або оренда.

Первинний об’єкт і права на нього не повинні зникати, доки існує запис в реєстрі майнових прав.

Інше питання, що новостворений об’єкт (якщо все ж реконструкція створює нову річ) не повинен бути повноцінним предметом обороту, поки він не введений в експлуатацію або не усунуті відхилення від будівельних норм.

На жаль, судова практика не дає нам впевненості, що рішення не будуть прийняті саме за першим варіантом, з «фокусом зникнення». Адже, як витлумачує оновлене реєстраційне законодавство, з одного боку, якщо особа, яка реконструює об’єкт (власник) не змінюється, то новий об’єкт не створюється. Просто змінюється технічний опис.

А з іншого це саме положення може тлумачитися від протилежного – якщо особа все ж таки змінюється (наприклад, вводиться інвестор, що відбувається нерідко), то новий об’єкт все ж таки виникає, відповідно відбувається процедура реєстрації. Така невизначеність може бути витлумачена як припинення існування первинного об’єкта і створення нового. А далі – все за описаною вище схемою, що загрожує зловживанням права.

Приклад рішення

У підсумку ми бачимо двозначність, непрозоре і нелогічне регулювання. Вища судова інстанція, зіткнувшись в одній із справ з явним використанням реконструкції «не за призначенням» проти інтересів власника іпотеки, спробувала сформулювати правило, згідно з яким не є новоствореної річчю та річ, яку створили «з прив’язкою до вже існуючої нерухомості з використанням її функціональних елементів ». Йдеться про Постанову Верховного суду України від 6 липня 2016 року у справі № 6-1213цс16. Далеко не ідеальне, на наш погляд, рішення, оскільки фокус зроблений на використання елементів колишньої речі, що з необхідністю примусить суд переводити питання з юридичного існування об’єкта в технічну площину.

На мою думку, законодавець повинен все-таки визначитися: якщо реконструкція створює нову річ (а стару «припиняє»), в такому випадку нам потрібен механізм, здатний перенести «старі» права та обтяження (арешти, оренди, іпотеки) на нову річ.

І аналогія в такому перенесенні законодавцю вже відома.

Наприклад, при об’єднанні чи поділі земельних ділянок – створюються нові речі, а первинні ділянки зникають (з юридичної, так і з фізичної точки зору). Тут є механізм, який зобов’язує реестратора перенести всі права, в т.ч. іпотеки, на новостворені речі (на ту частину, якої стосувалося обтяження).

Наприклад, вся ділянка була в оренді. Її розділили на дві частини, відповідно, оренда перейде на обидві нові ділянки. Якщо ж іпотека була на одній ділянці, а вона об’єдналася з іншою, тепер іпотека буде на всій новій цілій ділянці. Цей момент чітко встановлений законом, це розуміє власник, і щодо земельних ділянок такої проблеми не існує. Чому такий механізм не ввести відносно реконструкції – не зрозуміло.

Втім, можна запропонувати і інший варіант. Визнати на законодавчому рівні, що нова річ при реконструкції не створюється – ні при зміні особи власника, ні при інших варіантах розвитку подій. Змінюється тільки технічний опис, але не запис про право. Тоді юридично все, що стосувалося первинної речі, в т.ч. похідні права, залишається в силі.

На жаль, реалізувати жоден із запропонованих варіантів законодавець не поспішає, що створює парадоксальну і дискомфортну невизначеність.

Перепланування БЦ і ТРЦ або реконструкція?

Другий момент, пов’язаний з реконструкцією, полягає в необхідності отримання дозвільних документів при кожному переплануванні в нежитловому об’єкті. При цьому, той, хто працює з комерційною нерухомістю знає, що зміна конфігурації приміщень – звичайна практика для ТЦ або БЦ, пов’язана з ротацією орендарів, розширенням займаної ними площі, оптимізацією tenant-mix і іншими подібними ситуаціями.

Влітку минулого року було прийнято постанову Кабінету Міністрів України від 06.07.2017  №406, що містить в собі перелік будівельних робіт, проведення яких не вимагає ніяких дозволів. Наприклад, згідно з постановою, ніяких дозволів не потрібно при переобладнанні або переплануванні без втручання в огороджувальні та несучі конструкції  / або інженерні системи загального користування в об’єктах незначної категорії складності (СС 1).

Іншими словами, перепланування в житловій будівлі – не є реконструкція, і додаткових дозволів не вимагає. Але якщо мова йде вже про нежитлове приміщення (та ж офісна будівля або торговий центр, де постійно змінюються конфігурації приміщень, очевидно, не є об’єктами невисокою категорії складності), такі дії, виходячи з постанови, можуть вимагати дозволів. І це нонсенс, тому що це – не будівельні роботи, а саме зміна конфігурації приміщення.

При цьому є більш ранній нормативний документ, що стосується технічної інвентаризації (затверджений Наказом Держбуду від 24.05.01 № 127), описує, що таке перепланування не є самовільним будівництвом.

Отже, постанова Кабміну закладає «бомбу уповільненої дії» під функціонування комерційних об’єктів, коли є розбіжність у тлумаченнях – з одного боку дозвільні документи не потрібні, так як зміни не є самовільними, а з іншого, при кожній зміні перегородок в об’єктах другої і третьої категорії складності (СС2 і СС3, відповідно) дозвільні документи наказано отримувати. Сумнівно, що такий підхід бере за основу безпеку відвідувачів або міцність конструкцій: адже для житлових будинків аналогічне перепланування дозволене. Питання, як бачите, не зовсім у безпеці, або зовсім не в ній.