Ринок потрібно було робити більш ліберальним 一 менеджер МХП про те, як буде проходити земельна реформа

Володимир Нагорний

Хочемо цього ми чи ні, але у другому півріччі українською землею можна буде торгувати. І той, хто її продаватиме чи купуватиме, вже зараз має дуже добре розрахувати ціну своїх гектарів.

Продаватимуть її по сто гектарів в одні руки ‒ не більше, та й то ‒ фізичним особам. 

Тож з липня цього року з’являться сприятливі умови для тих, хто хоче придбати землю для власного бізнесу. А от з продажем її краще почекати до 2024 року ‒ коли почнеться другий етап земельної реформи, і на ринку з’являться потужніші гравці.

Детальніше про те, як проходить реформа ринку землі в інтерв’ю LegalHub розповів керівник відділу земельних та майнових відносин концерну МХП Володимир Нагорний.

一 Яка ваша оцінка тих змін, які зараз розглядає Верховна Рада стосовно самої моделі функціонування ринку? 

В.Н: Що стосується моделі ринку, вона не зовсім влаштовує. І мова йде не тільки про нашу компанію, а й про весь агроринок України, принаймні, про його більшу частину. Це й агрохолдинги, й агровиробники, які мають в структурі нерезидентів; це й інші юридичні особи з засновниками-резидентами, які могли би купувати, але не мають такого права. Досить усічений склад суб’єктів даного ринку й велике поле для маневру спекулянтів. Ми вбачаємо несуттєві ризики. Ризики розповсюдження випадків маніпуляції чинним законодавством певними суб’єктами. Умовно можемо їх назвати земельними спекулянтами. Це буде дійсно одна з проблем, яку можна назвати найсуттєвішою на сьогодні. Якщо говорити про конкуренцію агрохолдингів, фермерів та інших агровиробників, то суттєвої конкуренції не буде. А хто буде купувати землю на своїх близьких родичів 一 це будуть ті землекористувачі, які цю землю використовуватимуть. Тут абсолютно нічого не зміниться. У довгій перспективі ми не вбачаємо серйозної зміни кон’юнктури ринку. Основна частина землекористування в Україні так і залишиться оренда, навіть, якщо зміниться власник. Більшість нових власників земельних ділянок після придбання земель будуть їх передавати в оренду.

一 Чому?

В. Н: Земля зараз дає дохідність. На сайті Фонду держмайна є дані експертних висновків щодо продажу земельних ділянок. За індикатив можемо взяти земельні ділянки особистого селянського господарства, отримані громадянами в процесі приватизації. На сьогодні вони не є під мораторієм. Кожного місяця по Україні відбувається 2-3 тисячі угод. Я не можу говорити про угоди, але як мінімум 2-3 тисячі оцінок таких земельних ділянок ми спостерігаємо. І при вартості в межах 1000 доларів за гектар, при орендній платі 100-150 доларів за гектар у відповідних регіонах це вже є 10-15% річних повернення у гривні, але в такій ставці, яка досить швидко кореспондується із валютною складовою. Оскільки у нас орендна плата в доларовому еквіваленті в Україні, вона за останні 5-7 років тільки зростає. Тобто можна говорити про валютну залежність, хоча в договорах такого не зазначають. Навіть якщо спрогнозувати, що земля подорожчає, на основі цих експертних висновків, то при її подорожчанні до 2 000 доларів за гектар це буде 7% річних. На сьогодні державні облігації дають 3,3% у доларах, у гривнях 一 близько 10%. Земля зможе давати до 7%. Відповідно, вона все-таки буде цікавою для інвестицій.

一 А взагалі варто було вводити ринок у такому скороченому варіанті, коли з 1 липня тільки фізична особа зможе купувати невеликий обсяг?

В.Н: Для держави та суспільства його варто було вводити в будь-якій формі. Для розвитку агровиробництва, напевно, потрібно було зробити ринок більш ліберальним. Але сказати, що взагалі не потрібно було вводити, також не можна. Оскільки є певний перелік власників, їх може бути менше 1%, але вони не можуть розпорядитись своєю власністю, хоча й хочуть. І не зрозуміло, чому власники мають чекати свого права і не розпоряджатись. Але з іншого боку, для розвитку аграрної сфери, для зростання ціни, для зростання орендної плати, для стабільності у відносинах 一 все-таки ринок мав би бути не таким консервативним, хоча б для землекористувача.

一 Чи зміниться щось для вас з 1 липня?

В.Н: Ні, для нас нічого не зміниться.

一 Що стосується введення можливості придбати землю юридичним особам з 2024, чи зміниться щось тоді? 

В.Н: Наша компанія не зможе купувати землю й після 2024 року. У нас кінцевими бенефіціарами є також й нерезиденти. Акції МХП котируються на Лондонській біржі, відповідно у нас є засновники нерезиденти.

一 Чи є якісь способи це зробити?

В.Н: МХП веде прозорий та відповідальний бізнес й точно не буде працювати за якимись «темними» схемами. Ми не плануємо нічого для себе змінювати.

一 А як з приводу заяви Юрія Косюка стосовно того, що гектар землі коштуватиме $1 500-$2 000 за гектар.

В.Н: Вважаємо, що так і буде. 

一 Я спілкувався з Держгеокадастром й вони сказали, що буде дуже суттєво коливатись ціна землі в залежності від регіону. Наприклад, найдорожча земля у Черкаській області, вона коштуватиме від $1800 до $2500 за гектар. А якщо говорити про Житомирську область, в межах $1100-$1600 за гектар. Це прогноз, який мені дали цього тижня в Держгеокадастрі. Наскільки він взагалі реальний?

В.Н: Я не готовий стверджувати ці цифри. Але з того, що ми відчуваємо і бачимо по угодах та публічній аналітиці 一 ці цифри можливі. Діапазон може бути. Якщо говорити про конкретику, то тут не буде точних співпадінь.

一 За які ділянки землі буде найбільша конкуренція? Якщо зараз вийти на OLX, то землі сільськогосподарського призначення, якщо вони десь біля автобану, можна купити не менше ніж за $10 000 за гектар.

В.Н: Будь-яка земельна ділянка, яка зможе давати додаткову ренту у вигляді бонусу за те, що вона розміщується біля автобану, біля поливу чи біля міста, буде мати вплив на її вартість. У нас знімається мораторій не тільки на купівлю-продаж, а й на зміну цільового призначення. Всі земельні ділянки, які знаходяться на кордонах міста й поля, матимуть свою ціну. Наприклад, навколо Києва дуже багато земельних ділянок, які будуть інвестиційно привабливими. Їх можна буде купувати без схем, без корупції. І це зацікавить забудовників.

一 Наскільки зараз важко змінити призначення?

В.Н: Якщо забрати мораторій 一 не важко. Це певна процедура, яка займе кілька місяців. Вона передбачає сплату певної компенсації до місцевого бюджету за переведення земель сільськогосподарського призначення у інші категорії. Є відповідна постанова, по якій рахується ця компенсація. Процедура зараз досить врегульована, але цілком реальна. При відсутності будь-яких процесуальних заперечень або перешкод з боку місцевої влади, її можна провести за три місяці, звичайно, якщо забути про мораторій, який поки що є. Але з 1 липня мораторій на зміну цільового призначення знімається.

一 Якщо ми говоримо про те, кому будуть цікаві ці ділянки землі, хто буде покупцем. Ви купляти не будете, тому що у вас, як ви сказали, нерезиденти. Такі ж самі нерезиденти у Kernel, не зможе купувати Бахматюк та більшість агропідприємців. Хто ж тоді буде купувати після 2024-го?

В.Н: По закону право на купівлю мають «фізичні особи», вони й будуть купувати. Ми не очікуємо, що це буде масово, і що мільйони людей куплять по 100 гектарів. Ні, такого не буде. Але це інвестиційно привабливий актив, який буде якимось чином стимулювати бажання його придбати. У нашому випадку, при умові збереження наших орендних відносин ми на цьому робимо акцент у своїх відносинах з теперішніми власниками – довгострокові договори. Договір оренди зберігається. Зміна власника не впливає на його дію. Для цього навіть не потрібно вносити якісь зміни до діючого договору оренди. 

І ми зробимо все, щоб новий власник був до нас лояльний. Як визначено чинним законодавством, від 7 років договори оренди землі. Ми ніколи не акцентувалися на емфітевзисі, як на способі придбати землі. Я не скажу, що у нас їх немає, але масово ми інструменти емфітевзису не застосовували, оскільки не вбачаємо у ньому ніяких переваг. Практично всі майданчики птахофабрик у нас будувалися на земельних ділянках, права на які ми оформили через емфітевзис. Це виключення для будівництва. Воно дає більш комфортну процедуру оформлення будівельної документації. Але все, що ми використовуємо в полях, ми робимо через договори оренди.

一 Тобто це більше для фермерів чи для спекулянтів.

В.Н: Це більше для спекулянтів. Оскільки право оренди не можна продати за договором оренди, а право емфітевзису можна передбачити. І в реєстрі показано, що близько мільйона гектарів в Україні зареєстровано на правах емфітевзису. Це станом на початок 2020 року. Це більше для спекулянтів. Придбали з метою подальшого перепродажу. Ми не досліджували, яка подальша доля таких схем, бо вони нас не цікавили, але такі факти нам відомі.

一 Скільки в середньому компанії, на кшталт вашої, платять зараз за оренду у рік одного гектару землі у рік?

В.Н: Це публічна інформація компанії. Ми щороку виставляємо звіт з цією інформацією у нас на сайті, яка доступна кожному. Якщо ми говоримо в доларах за гектар, діапазон в середньому  $150-160.

一 Ви вважаєте, що після відкриття ринку орендна плата збільшиться?

В.Н: Не виключаємо такого варіанту, але й суттєвого збільшення не очікуємо. Власне, по причині відкриття ринку.

一 Якщо земля стане привабливим товаром для спекулянтів, то вони можуть почати якісь рухи, щоб переглянути орендну ставку.

В.Н: Можна почати рухи, якщо немає договору оренди. Якщо є договір оренди, то такі спекулянти будуть зв’язані правовідносинами, які виникли до того, як вони стали власниками за попереднього власника, й зобов’язання, які він взяв на себе. Якщо орендна плата сплачується вчасно і в тій формі, яка передбачена договором, то підстав для скасування такої оренди або її зміни немає. Крім випадків позапроцесуального спілкування з судами. Це вже питання до порядності судової системи. Якщо все порядно і згідно закону, ніяких проблем з цього не буде.

一 Чи можуть бути якісь рейдерські схеми?

В.Н: Можуть. Не виключаю, що будуть й «чорні» нотаріуси, які будуть посвідчувати угоди без згоди, по «липових» дорученнях. Це можливо. Якщо говорити для власника, то я, будучи власником, додав би у відносини власності ще й третю особу. Наприклад, агрокомпанію, яка використовує цю земельну ділянку на правах оренди. Якщо це внесено до реєстру, то будь-який нотаріус, навіть «чорний», має перевірити процедуру дотримання переважного права, а воно у нас зараз усічено, бо землекористувач не може купувати. Але тим не менше, повідомлення про продаж земельної ділянки має надіслати власник компанії, яка використовує її на умовах оренди. І чим більше свідків у цій процедурі, тим більше шансів, що майно не стане доступне для «чорних» ріелторів. Це наша думка.

一 Чи з’явиться взагалі кредитування під заставу землі після відкриття ринку?

В.Н: З’явиться, якщо банки продумають схеми комфортного оформлення самої застави. Якщо говорити про придбання нерухомості, то заставу досить таки нескладно оформити. Прийшовши з продавцем, покупцем та представником банку до нотаріуса 一 і все можна зробити за один день. У випадку із землею це буде складніше. Оскільки місце продажу земельної ділянки прив’язано до нотаріуса, на території того нотаріального округу, де знаходиться земельна ділянка, або ж зареєстрована одна із сторін. Досить часто сторони договору матимуть велику розбіжність у місцях реєстрації. 

Одні можуть бути зареєстровані у Києві, інші в Черкаській області. А якщо до цієї схеми додати ще й банк? Представник банку, який буде їхати з обласного відділення, чи з відділення у місті Києві 一 цей процес значно затягуватиме строки на оформлення. 

Процес пришвидшиться, якщо банки знайдуть вихід із ситуації: як оформити, як скрінити актив, земельну ділянку, як її перевірити. До речі, зараз розробляється досить непоганий ресурс – скоринг землі від компанії Vkursi. Якщо не помиляюсь, то це був грант від USAID, який буде видавати до 60 параметрів про земельну ділянку: від якості ґрунту до того, за ким вона оформлена і які відносини (оренда, емфітевзис, сервітут, суперфіції). Абсолютно всі параметри від якості ґрунту до юридичної долі цієї земельної ділянки, будуть міститись у цьому ресурсі. І це планується як інструмент для банків для скорингу. Але у чому тут проблема. По 100 гектарів продавати ніхто не буде. 

На 100 гектарів виїхати фахівцю – це одні затрати, а виїжджати кожного разу на 2 гектари, подивитись, вивчити ситуацію – це інше. Відповідно, USAID профінансував такий проект для комфортності роботи банків під час ринку в частині застави і оцінки об’єкта застави.

一 Що ви можете розповісти про ці зміни, які зараз відбуваються у Раді? Там зараз великий конфлікт. «Батьківщина» щось своє вимагає. Що взагалі відбувається?

В.Н: Політичну ситуацію коментувати не буду. Щодо запропонованих змін, у нас зараз дійсно є така насторога в частині першочергового права. Це прописано в одній статті в законі про оренду землі, але прописано досить неоднозначно. Це звичайне повідомлення користувача, орендаря земельної ділянки про її продаж. У свою чергу в законопроекті № 2194, крім всіх позитивних моментів – розпорядження землями в громади, спрощена процедура виготовлення технічної документації та робота інженерів-землевпорядників, також там є норми про деталізацію процесу забезпечення першочергового права орендаря на викуп земельної ділянки. Досить детально врегульовано.

В даному випадку відповідальність покладається на нотаріуса, прописана процедура, якими листами відправляється, де фіксується, строки, після спливу яких можна буде проводити посвідчення договору купівлі-продажу. В цьому випадку захист землекористувача більше забезпечений.