«Квадратні метри» – ще не квартира. Але не всі потенційні інвестори це розуміють, а забудовники не поспішають давати роз’яснення. У ситуацію втрутився закон.

Як можуть змінитись правила гри на інвестиційному ринку в сфері нерухомості та хто «виграє» від змін в законодавстві розбирався LegalHub разом із інвестором в регіональну та міжнародну нерухомість, засновником Spang Capital Олександром Паном.

У 2020 році набули чинності зміни до Закону «Про рекламу», який регулюватиме дії забудовників, щодо реклами «квадратних метрів».

В результаті, більшість об’єктів інфраструктури, які зводяться за рахунок інвесторів, рекламувати буде досить складно.

Нововведення передбачені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва».

Президент України Володимир Зеленський підписав цей Закон ще в листопаді минулого року.

Хто рекламуватиме?

Реклама житлових та комерційних об’єктів будівництва, які плануються зводитись за рахунок інвесторів, дозволяється лише:

• при наявності у змовника будівництва права власності або права на оренду земельної ділянки, на якій будується рекламний об’єкт;
• при наявності у забудовника права (дозвільних документів) проводити будівельні роботи на конкретний рекламний об’єкт;
• при наявності у замовника будівництва ліцензії на зведення об’єкту, які за категорією відповідальності відносяться до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками;
• при умові, що залучення інвестицій для зведення об’єкту відбувається згідно Закону «Про інвестиційну діяльність».

Реклама повинна містити реквізити відповідних документів та ідентифікатор об’єкту будівництва в Єдиній державній «Е-системі» у сфері будівництва.

Як відомо, закон щодо Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва вступив в силу 1 грудня 2019 року.

«Зв’язали руки» забудовникам: що далі?

Щодо готових об’єктів нерухомості, то тут все класично. Є продукт – є реклама. Якщо говорити про рекламу будівництва, як об’єкту інвестування, то закон дозволяє це лише через:

• фонди фінансового будівництва;
• фонди операцій з нерухомістю;
• інструменти спільного інвестування;
• шляхи емісії цільових облігацій підприємств.

Реклама житлових будинків, які реалізовуються на ринку за іншими схемами, автоматично стає забороненою.

Таким чином, купівля квартири у «новобудові» – це інвестування грошового ресурсу у високошвидкісний фінансовий інструмент, який може принести як «плюсовий», так і «мінусовий» результат. Вкладені гроші у «квадратні метри» повернути де-факто – не можливо.

Хто виграє? Думка експерта Spang Capital.

Інвестор в регіональну та міжнародну нерухомість, засновник Spang Capital Олександр Пан пояснює що «купувати квадратні» – це ще не власна квартира.

Тому зміни до законодавства розставлять всі крапки над «і» для інвесторів щодо одвічних законів ринку. Адже, пропозиція вкласти гроші у новобудову – це теж свого роду продукт.

Експерти в цілому підтримують дані законодавчі зміни. Мовляв, це лише покращить ринок інвестицій в Україні.

Думка експерта — Олександр Пан

«Інвестори повинні навчитись переглянути своє відношення до вкладання коштів у новобудови. Дані інвестиції – це завжди ризик. Вони не є безпечними консервативними вкладами в нерухомість, адже ви не купуєте готовий результат, ви купуєте інструмент для досягнення вигідного результату. Тому, їхня реклама повинна відповідати реальній суті правовідношень, і не вводити інвесторів в оману. В умовах такої об’єктивної реклами інвестор отримає можливість об’єктивно оцінювати свої ризики та приймати зважені рішення, що, в свою чергу, позитивно вплине на бізнес», - роз'яснив засновник Spang Capital.

Це розуміють і основні гравці ринку. Тому, свої підходи до реклами та ведення бізнесу в цілому переглянуть ті забудовники, які серйозно налаштовані давати якісний продукт та отримувати прибуток.

Шпаринка в законі

Особи, які не дотримаються норм оновленого законодавства, будуть нести дисциплінарну, цивільно-правову, адміністративну та кримінальну відповідальність.

Закон України «Про рекламу» зобов’язує низку держорганів здійснювати контроль за дотриманням відповідного законодавства. Але це де-юре. Де-факто – все менш оптимістично для інвесторів.

Фактично такий контроль здійснює лише центральний орган виконавчої влади – Державна інспекція України з питань захисту прав споживачів.

Тому, можна припустити, що реклама ризикованих об’єктів будівництва «перескочить» в інтернет-простір.

Отже, проблема полягає у відсутності спеціального органу, який би здійснював контроль за дотриманням Закону «Про рекламу» в мережі інтернет.

---