Процес зміни цільового призначення земельної ділянки та що саме потрібно знати про можливі підводні камені даної процедури.

За матеріалами юридичної фірми «Василь Кисіль і Партнери». 

«Зазвичай будь-яка процедура, пов’язана з погодженням документів державними органами, нагадує лабіринт, з якого немає виходу. Не виключенням є процедура зміни цільового призначення земельної ділянки. Проте все можливо, якщо ґрунтовано підготуватись та скласти детальний план дій. Як змінити цільове призначення земельної ділянки та захистити свої права в суді, натрапивши на бюрократичну стіну?»

Що таке цільове призначення земельної ділянки та в яких випадках йдеться про його зміну?

Цільове призначення земельної ділянки – це межі та спосіб її використання, які визначаються землевпорядною документацію, рішеннями органів державної влади чи органів місцевого самоврядування, та законодавством. Зазвичай, коли мова йде про цільове призначення земельної ділянки, мається на увазі її основне цільове призначення, тобто категорія землі.

Земельний кодекс розрізняє дев’ять категорій земель: 

• землі сільськогосподарського призначення, 
• землі житлової та громадської забудови, 
• землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, 
• землі оздоровчого призначення, 
• землі рекреаційного призначення, 
• землі історико-культурного призначення, 
• землі лісогосподарського призначення, 
• землі водного фонду, 
• землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Законом чітко визначено порядок зміни саме основного цільового призначення земельної ділянки. Цей порядок не застосовується до зміни мети використання земельної ділянки, функціонального призначення земельної ділянки, функціонального використання земельної ділянки тощо. Чи застосовується цей порядок до зміни виду використання земельної ділянки в межах цільового призначення земельної ділянки –  питання залишається неоднозначним.

Зміна цільового призначення земельної ділянки приватної власності

Процедура зміни цільового призначення земельної ділянки включає чотири етапи: 

• розроблення документації із землеустрою, 
• погодження проекту землеустрою, 
• затвердження проекту місцевою радою чи адміністрацією, 
• внесення відомостей до Державного земельного кадастру.

Перший етап. Якщо особа є власником земельної ділянки, проте вирішила використовувати її за іншим цільовим призначенням, ніж те, що вказане в землевпорядній документації, то їй потрібно замовити розроблення документації із землеустрою та укласти договір з розробником документації.

Документацію із землеустрою мають право розробляти, та відповідно договір потрібно укласти з організацією, у складі якої працює не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, або з фізичною особою-підприємцем, яка є сертифікованим інженером-землевпорядником. Для замовлення та розробки документації із землеустрою не потрібно отримувати жодних дозволів місцевих рад чи місцевих державних адміністрацій.

Документація із землеустрою розробляється у строк, встановлений договором, який зазвичай складає від одного до двох місяців. Максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору.

Другий етап. Після розроблення проекту землеустрою його необхідно погодити з управлінням Держгеокадастру. Окрім того, якщо на земельній ділянці розташовано об’єкт будівництва або планується здійснювати будівництво, розроблений проект потрібно погодити ще зі структурним підрозділом виконавчого органу місцевої ради у сфері містобудування та архітектури.

В окремих випадках проект землеустрою підлягає погодженню і з іншими органами. Наприклад, якщо земельна ділянка, цільове призначення якої змінюється, розташована на території пам’яток культурної спадщини національного значення, проект землеустрою має погодити відповідний орган охорони культурної спадщини України. У деяких випадках документація із землеустрою повинна пройти окрім того державну експертизу.

Третій етап. Після погодження проекту землеустрою з усіма необхідними органами та в разі необхідності отримання висновку державної експертизи, власник земельної ділянки повинен подати клопотання до місцевої ради (якщо земельна ділянка знаходиться в межах населеного пункту) або до місцевої державної адміністрації (якщо земельна ділянка знаходиться поза межами населеного пункту) про затвердження проекту землеустрою.

Місцева рада чи адміністрація протягом місяця з дня отримання проекту землеустрою повинна прийняти рішення про затвердження проекту землеустрою. Відмова у зміні цільового призначення земельної ділянки або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.

Четвертий етап. Якщо рішення про затвердження проекту землеустрою прийнято, потрібно внести відповідні зміни до Державного земельного кадастру. Як правило, цим займається розробник документації із землеустрою, який для цього подає від імені власника земельної ділянки до місцевого управління Держгеокадастру відповідну документацію.

Коли всі вказані етапи пройдено, погодження отримано, відомості про нове цільове призначення земельної ділянки відображаються в Державному земельному кадастрі – цільове призначення змінено, власник може приступити до її використання за новим цільовим призначенням.

Зміна цільового призначення земельної ділянки держаної чи комунальної власності

Якщо земельна ділянка вам не належить, а ви користуєтесь нею на підставі договору оренди, то процедура зміни цільового призначення дещо складніша.

На відміну від процедури зміни цільового призначення земельної ділянки приватної власності, користувачу земельної ділянки, перед укладенням договору із розробником документації із землеустрою, необхідно отримати дозвіл на розробку проекту землеустрою від органу, уповноваженого розпоряджатися земельною ділянкою, або орендодавця.

Для цього зацікавлена особа (орендар чи особа, що тільки планує отримати у користування земельну ділянку) повинна звернутись до місцевої ради чи місцевої державної адміністрації з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою. Після отримання клопотання місцева рада чи місцева державна адміністрація повинна протягом місяця розглянути клопотання і дати дозвіл на розроблення проекту землеустрою або мотивовану відмову у його наданні.

Підставою для відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність нового цільового призначення земельної ділянки вимогам закону, генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, тощо.

Якщо протягом місяця місцева рада чи адміністрація не прийняла жодного рішення, то особа, що звернулась з клопотанням, протягом місяця має право замовити розроблення документації із землеустрою без отримання дозволу. Про це вона повинна письмово повідомити відповідний орган та додати до повідомлення договір на виконання робіт із землеустрою.

При цьому, навіть якщо більше як через місяць місцева рада чи місцева державна адміністрація прийме рішення про відмову у клопотанні, то таке рішення не відповідатиме законодавству та не повинно братись до уваги (постанова Верховного Суду від 23.01.2019 р. у справі № 803/667/18).

Подальша процедура зміни цільового призначення повторює процедуру зміни цільового призначення земельної ділянки приватної власності.

Судова практика вирішення спорів щодо зміни цільового призначення

Найбільш поширеною підставою для звернення до суду є відмова органу затверджувати проект землеустрою та змінювати цільове призначення земельної ділянки. Тому варто пам’ятати, що єдиною підставою для відмови в затвердженні проекту землеустрою є невідповідність запроектованого цільового призначення земельної ділянки вимогам закону чи містобудівній документації. При цьому, така відмова має бути належним чином мотивована.

Якщо орган зловживає своїми повноваженнями, безпідставно відмовляючи у зміні цільового призначення, то суд може визнати таку відмову протиправною та зобов’язати відповідний орган повторно розглянути клопотання про затвердження проекту землеустрою (постанови Великої Палати Верховного Суду від 28.11.2018 р. у справі № 820/4219/17, від 03.04.2019 р. у справі № 346/3524/16-а; постанова Верховного Суду від 19.06.2018 р. у справі № 820/5348/17).

Якщо запроектоване цільове призначення дійсно не узгоджується з детальним планом території, генеральним планом населеного пункту чи іншою містобудівною документацією, то місцева рада або адміністрація мають повне право відмовити в затвердженні проекту землеустрою.

Тому, навіть якщо рішення про затвердження проекту землеустрою чи рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою будуть прийняті, такі рішення можуть бути скасовані судом, оскільки зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території, забороняється (постанова Верховного Суду від 18.10.2018 р. у справі № 809/963/16).

Якщо особа все ж хоче змінити цільове призначення земельної ділянки та використовувати її з іншою метою, ніж та яка закріплена в містобудівній документації, то спочатку потрібно вносити зміни у містобудівну документацію, та тільки потім розробляти проект землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки.

Крім того, варто пам’ятати, що будь-які інші порушення процедури зміни цільового призначення (наприклад, відсутність погодження проекту землеустрою органом, який згідно з законодавством мав його погодити) також можуть призвести до скасування судом рішення про затвердження проекту землеустрою (постанова Верховного Суду від 13.11.2019 р. у справі № 710/1099/12).

---