Ukrainian Real Estate Club провів комітет з питань права, на якому експерти, юристи та чиновники обговорили актуальні юридичні питання та законодавчі нововведення в галузі нерухомості. Особливу увагу було приділено Закону про енергетичну ефективність будівель і зокрема їх обов’язкової сертифікації. Віталій Шаповаленко, експерт з інституційних і політичних питань в сфері енергоефективності iC consulenten, спеціально для Property Times виділив ключові моменти в питаннях сертифікації енергоефективності будівель.

Cуть закону про обов’язкову сертифікацію енергоефективності будівель

Коли питання поставлено в формулюванні «Чого очікувати від закону про обов’язкову сертифікацію енергоефективності будівель для девелоперів, і чи не спричинить це збільшення вартості об’єктів?», то у мене виникає враження, що ринок знаходиться в напруженому очікуванні якихось неприємних несподіванок від цього Закону. Тому можливо є сенс дати деякі пояснення з цього приводу.

Новий закон встановлює рамкові умови, які забезпечують енергетичну ефективність будівель, він спрямований на зменшення споживання енергії в цих будівлях. При цьому сертифікація — це лише один із заходів, який дозволяє оцінити відповідність рівня енергоефективності будівель встановленим мінімальним вимогам енергоефективності. Така оцінка проводиться переважно за результатами енергетичного аудиту.

У Законі визначені категорії будівель, для яких енергетична сертифікація обов’язкова:

• об’єкти будівництва (нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт) з класами наслідків СС2 і СС3;
• будівлі державної власності з опалювальною площею понад 250 квадратних метрів, у всіх приміщеннях яких розташовані органи державної влади;
• будівлі з опалювальною площею понад 250 квадратних метрів, в яких розташовані органи місцевого самоврядування;
• будівлі, в яких проводиться термомодернізація за державної підтримки.

Слід зазначити, що відповідно до Закону для об’єктів будівництва енергетичний сертифікат є частиною паспорта об’єкта будівництва, котрий складається в процесі розробки проектної документації. Тому в Законі немає обов’язкової вимоги проводити сертифікацію після введення будівлі в експлуатацію, але це не виключається за бажанням його власника або управителя.

З підвищеними вимогами до енергетичної ефективності будівель наша країна вже існує з 2006 року, коли був прийнятий ДБН В.2.6-31: 2006

Хотілося б звернути увагу, що з підвищеними вимогами до енергетичної ефективності будівель наша країна вже існує з 2006 року, коли був прийнятий ДБН В.2.6-31: 2006, в якому були викладені вимоги до теплової ізоляції будівель. У 2016 році цей ДБН був оновлений і прийнятий в новій редакції, яка в повній мірі відповідає європейським нормативам в цій сфері.

З огляду на це, на мій погляд, енергетична сертифікація об’єктів будівництва не вплине істотно ні на роботу девелоперів, ні на вартість проектної документації та будівництва будівель в цілому.

Актуальність закону

Чи готовий ринок до подібного законопроекту? Я б оцінював закон «Про енергоефективність будівель» не з точки зору готовності ринку до нього, а з точки зору актуальності. На мій погляд, це якраз такий закон, в якому дуже зацікавлені всі учасники ринку (держава, бізнес і споживачі), оскільки вони отримають значні вигоди від його реалізації.

Практично більше третини всіх енергоресурсів України споживається в будівлях. Тому введення європейських норм і вимог до забезпечення енергетичної ефективності будівель нам дасть можливість досягти відразу кілька стратегічних цілей:

• знизити енергетичну залежність країни;
• стимулювати розвиток ринків будівництва, виробництва енергоефективного обладнання і матеріалів, а також енергетичних послуг;
• зменшити витрати споживачів на енергоресурси, що особливо актуально для населення;
• значно поліпшити технічний стан будівель і збільшити терміни їх ефективної експлуатації;
• підвищити комфортність перебування громадян в будівлях.

Як подібна сертифікація здійснюється за кордоном?

Підвищення енергоефективності будівель є одним з пріоритетів для європейських країн. Існуючі там проблеми вже не одне десятиліття системно і успішно вирішуються на рівні Європейського Союзу в цілому.

Основним документом, який визначає політику європейських держав в цій сфері, є Директива 2010/31/ЄС про енергетичну ефективність будівель. Нашими європейськими партнерами за минулі роки був накопичений значний досвід організації і реалізації енергоефективних заходів в будівлях, що дозволяє їм вже сьогодні ставити амбітну мету досягти до 2050 року «стандарту майже нульового споживання енергії» в будівлях. Тому з прийняттям «Закону про енергоефективність будівель» наша країна забезпечує імплементацію Директиви 2010/31/ЄС, що передбачено зобов’язаннями України перед Євросоюзом.

Це дозволить використовувати кращі європейські практики, впроваджувати технічні норми і вимоги для зниження споживання енергоресурсів в будівлях, а також залучати значні інвестиційні ресурси для реалізації енергоефективних проектів.

Чи зменшить це оплату комунальних платежів для українців?

Сьогодні переваги від впровадження мінімальних вимог енергоефективності будівель вже оцінили люди, які проживають в багатоквартирних будинках, які побудовані  після 2006 року. Під час їх проектування враховувалися нормативи по теплоізоляції огороджувальних конструкцій будівель, а також оснащення сучасними опалювальними системами. За експлуатаційними характеристиками ці будинки істотно перевершують раніше побудовані, тому не дивно, що комфортність проживання в таких будинках значно вища, а платежі за опалення значно нижчі.

Велика ж частина звичайних українців зможе відчути позитивний ефект від Закону в міру впровадження мінімальних вимог енергоефективності в будинках масових серій, побудованих в 60-90 х роках, які складають більше 90% від усього багатоквартирного фонду. Це потребує розробки і реалізації проектів термомодернізації таких житлових будинків. Оптимальний перелік енергоефективних заходів та відповідно їх вартість визначається за результатами енергоаудиту кожного конкретного будинку. При цьому, в залежності від технічного стану будівлі, можливі додаткові витрати на відновлення окремих конструктивних елементів або інженерних систем.

Оптимальний перелік енергоефективних заходів та відповідно їх вартість визначається за результатами енергоаудиту кожного конкретного будинку

Зрозуміло, що в умовах, коли понад 95% багатоквартирного житлового фонду приватизовано, досягнення поставлених цілей можливо тільки при активній участі всіх співвласників.

Найскладнішим в цій справі буде подолання сумніву громадян в можливості розробки і реалізації енергоефективних проектів в багатоквартирних будинках застарілої будівлі. Більшість людей зупиняє висока вартість термомодернізації та необхідність залучення зовнішніх інвестицій. При цьому багатьом важко повірити в можливість без ризику втратити право власності на квартири, забезпечити окупність залучених інвестицій за рахунок скорочення споживання теплової енергії і економії витрат на опалення.

Однак за останні три роки у нас в країні з’явилася достатня кількість позитивних прикладів комплексної термомодернізації багатоквартирних будинків застарілої забудови, які показали високу інвестиційну привабливість. Ці проекти розроблялися і реалізовувалися за фінансової підтримки з державного та місцевих бюджетів. З цією метою використовувалися можливості програми «Теплі кредити», а також програми, які були прийняті місцевими органами влади. Найближчим часом цю функцію візьме на себе створений при співпраці наших європейських партнерів Фонд енергоефективності, який крім фінансової, буде надавати і технічну підтримку жителям багатоквартирних будинків.

Маркер, що впливає на вартість квартир

Дуже важливо, щоб співвласники багатоквартирних будинків усвідомили і оцінили всі переваги, які несе їм термомодернізація. А це, крім підвищення комфортності проживання та економії витрат на опалення, дає можливість якісно поліпшити експлуатаційні характеристики будинків, що належать їм на праві спільної сумісної власності, що призведе до підвищення ринкової вартості квартир в таких будинках.

Наявність енергетичних сертифікатів, що містять відомості про енергетичні характеристики будівель, буде маркером, що впливає на вартість квартир.

Безумовно, ринок нерухомості буде враховувати фактор енергоефективності багатоквартирних житлових будинків. При цьому наявність енергетичних сертифікатів, що містять відомості про енергетичні характеристики будівель, будуть слугувати маркером, який впливає на вартість квартир. Покупці житлової нерухомості отримають можливість вибирати: купувати більш дешеву нерухомість, але потім більше сплачувати за комунальні послуги, або купувати більш дороге житло і економити на комунальних платежах. Звісно, що обачні покупці віддаватимуть перевагу будівлям з високими показниками енергоефективності, які мають низьке питоме споживання енергоресурсів і більшу комфортність, що, відповідно, буде визначати більш високу вартість таких об’єктів.

---