Право на столичну землю: новий порядок гри

З 31 травня 2017 р. почало діяти рішення Київради № 241/2463 від 20.04.17 «Про затвердження Порядку придбання прав на землю із земель комунальної власності в місті Києві» (далі – Порядок), яким усуваються зайві бюрократичні перешкоди, зокрема, зменшується кількість документів, які необхідно подавати заявнику, а також скорочуються терміни розгляду заяв. Крім того Порядок містить ряд неоднозначних норм, які доведеться враховувати при оформленні прав на столичну землю.

Як не “загубитися” в нормах зазначеного документа розповів Владислав Кисіль, партнер ЮФ KPD Consulting.

Подаєм заяву

Новий Порядок передбачає всього три види заяв та клопотань:

  • на отримання дозволу для розробки проекту землеустрою, щодо відведення земельної ділянки;
  • на розробку документації із землеустрою, щодо встановлення меж земельної ділянки, її поділу чи об’єднання, або на передачу частини ділянки в суборенду;
  • про поновлення договору оренди.

У Порядку наведено вичерпний перелік документів, які необхідно надати разом із заявою, а також встановлюється заборона вимагати будь-які інші документи, зокрема, матеріали і документи для підтвердження інформації, яка міститься в містобудівному кадастрі, міському і державному земельному кадастрі і повинна надаватися департаментом земельних ресурсів самостійно і безкоштовно.

Також від заявника не вимагається надання архівних рішень минулих років щодо відведення землі або згода попередніх користувачів земельної ділянки, за умови, що надані документи підтверджують перехід права власності на об’єкт нерухомості,  який розташований на ділянці.

Термін підготовки відповіді, проекту рішення Київради або резолюції секретаря за заявою скорочений до 10 робочих днів з моменту подачі, а за статусом розгляду можна буде спостерігати на сайті kmr.gov.ua.

Поділ земельної ділянки

Немає необхідності отримувати рішення трьох сесій Київради для того, щоб пройти повну процедуру поділу земельної ділянки, що належить заявнику на правах оренди.

Зараз достатньо рішення сесії Київради, резолюції секретаря Київради і висновки Департаменту земельних ресурсів КМДА.

Оренда землі

Документом передбачається можливість автоматичної пролонгації договору оренди. Для цього орендар повинен надсилати лист-повідомлення про продовження терміну договору і, якщо протягом місяця після закінчення терміну оренди не отримує відмову від Київради, договір буде вважатися відновленим на той самий строк і на тих же умовах, що і попередній.

Відтепер тривала процедура укладення та підписання договору оренди земельної ділянки замість шести місяців буде становити тільки один.

Підставою для укладення додаткової угоди за таким договором оренди є позитивний висновок постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування.

Оформлення землі в «червоній лінії»

Новий Порядок передбачає можливість відведення земельної ділянки в «червоних лініях» за умови, що на ній розташоване нерухоме майно заявника і в заяві аргументована необхідність оформлення права оренди для організації заїздів-виїздів на прилеглу ділянку.

При цьому договори оренди земельних ділянок в межах червоних ліній повинні містити пункт про дострокове розірвання договору в установленому порядку при виникненні необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб.

Суборенда: очевидний ляп

Якщо буквально слідувати пункту 8.1 Порядку кожен орендар міської землі, який має намір передати всю орендовану земельну ділянку або його частину в суборенду, повинен забезпечити розробку технічної документації по встановленню меж частини ділянки, на який поширюється суборенда, а потім узгодити її з містом.

Земельне законодавство дійсно передбачає можливість суборенди частини ділянки, саме для цього і потрібно визначити на місцевості межі такої частини. А ось для суборенди цілої ділянки така «техніка» абсолютно безглузда.

Положення п. 8.1 Порядку, яке зобов’язує орендаря випросити у Київради згоду (доручення) на розробку техдокументації, а потім і узгодити розроблену документацію, яка знаходиться в колізії до статті 55-1 Закону України «Про землеустрій» та статтею 29 Закону України «Про Державний земельний кадастр ».

Адже закон наказує вносити до кадастру відомості виключно про межі частини земельної ділянки, на яку поширюється суборенда, а не про всю земельну ділянку (при передачі цілої ділянки в суборенду). Відзначимо, що до 31 травня 2017 року діяв порядок відведення землі в місті Києві, який затверджував відсутність необхідності розробки будь-якої технічної документації в разі суборенди цілої ділянки.

Зміна виду використання ділянки: коли закон місту не писаний

Останній пункт 12.1 «Порядку» передбачає, що зміна виду використання ділянки, що супроводжується зміною т.зв. КВЦПЗ (коду виду цільового призначення), має обов’язково проходити через розробку проекту відведення. Певною мірою, ця самодіяльність, нічого спільного не має з положенням частини 5 статті 20 Земельного кодексу України, згідно з яким вид використання ділянки в рамках категорії цільового призначення визначається її власником або користувачем самостійно. Пункт 12.1 «Порядку» (підзаконного акту) нівелює ліберальний зміст згаданої норми «Земельного кодексу», що суперечить закону, і створює додаткові ризики невизначеності у використанні міських земель. А також додаткові корупційні ризики. Але це вже зовсім інша історія.

Джерело: Property Times