Знакова подія для України: запуск ринку землі

В кінці березні для України відбулася знакова подія, а саме початок запуску ринку сільськогосподарської землі.

Старший юрист юридичної фірми ETERNA LAW Михайло Литвин проаналізував основні положення нового Закону та його вплив на суспільство і бізнес.

31 березня 2020 року Верховна Рада України проголосувала за прийняття одного з найбільш дискусійних законопроектів.

Очікується, що Законопроект №2178-10, яким вносяться зміни до Земельного кодексу України і закладаються основи для функціонування ринку землі в Україні, буде невдовзі підписано Президентом.

Перш за все, проектом Закону передбачено такі ключові принципи:

▪️ в обіг буде введено лише земельні ділянки, що перебувають у приватній власності. В той же час, землі сільськогосподарського призначення державної власності може бути викуплено у розстрочку до десяти років за ціною нормативної грошової оцінки таких ділянок;

▪️ громадянами України, яким належить право постійного користування або довічного успадкованого володіння земельними ділянками;

▪️ орендарями, які набули право оренди шляхом переоформлення права постійного користування до 2010 року;

▪️ рішення про допуск іноземців до ринку землі повинно бути прийнято на референдумі;

▪️ особи, яким належить переважне право на придбання земельних ділянок, можуть передати це право третім особам (на наш погляд, це правило доречно застосовувати також до вже існуючих договорів оренди);

▪️ порушення норм, що встановлюють обмеження площ земельних ділянок, недотримання строків, зазначених у пункті «е» нижче, а також невідповідність вимогам щодо осіб, які мають право на придбання земельних ділянок, є підставою для конфіскації земельної ділянки за рішенням суду; 

▪️ банки можуть набувати право власності на земельні ділянки виключно в порядку звернення стягнення на них, при цьому володіти ними вони можуть не більше 2 років, протягом яких відповідні ділянки повинні бути продані на торгах;

▪️ особам, які належать або належали до терористичних організацій, набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в Україні забороняється.

Як і варто було очікувати, запланований на 01 липня 2021 року запуск ринку землі швидше означатиме початок його поетапного впровадження.

У зв’язку з цим, нижче нами викладено стислий огляд відповідних умовних етапів.

Етап 1. «Фізичний» старт

Отже, повноцінно новостворений ринок запрацює з 01 січня 2024 року, коли доступ до нього отримають юридичні особи.

А допоки існуватимуть наступні обмеження:

▪️ очевидно, на запланованому 1-му етапі право торгувати земельними ділянками сільськогосподарського призначення матимуть лише фізичні особи-громадяни України;

▪️ крім того, загальна площа придбаних громадянином сільськогосподарських земель не повинна перевищувати 100 гектарів (близько 247,1 акрів).  Гарна новина полягає в тому, що площа земельних ділянок, придбаних до скасування мораторію, при цьому не враховується;

▪️ правочини, в тому числі угоди, зокрема, попередні договори купівлі-продажу, спрямовані на відчуження сільськогосподарських земель на користь юридичних осіб до дати початку 2-го етапу, є недійсними з моменту їх укладення (нотаріального посвідчення).

Етап 2. Більше землі, але виключно для громадян

З 01 січня 2024 року і до початку 4-го етапу громадяни України, та створені ними юридичні особи, крім банків, матимуть право прямо (опосередковано) накопичити в їх власності не більше 10000 гектарів (24710,54 акрів) землі.

Загальна площа сільськогосподарських земель у власності юридичної особи розраховуватиметься з урахуванням загальної площі земельних ділянок, які перебувають у власності її учасників.

І навпаки, до уваги братиметься наявність відповідних земельних ділянок, які перебувають у опосередкованій власності учасників юридичних осіб.

Якщо 4-й етап впроваджено не буде, для іноземців і іноземних юридичних осіб діятиме заборона на участь у юридичних особах (крім банків), у власності яких знаходяться земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Етап 3. Зняття цінових обмежень

Під час 1-го та 2-го етапів ціна продажу виділеної земельної ділянки сільськогосподарського призначення повинна щонайменше дорівнювати її нормативній грошовій оцінці. Припинення дії цього обмеження заплановано на 01 січня 2030 року.

Етап 4 (необов’язковий). «Завісу піднято»

Фізичним особам-громадянам інших держав та особам без громадянства може бути дозволено ставати учасниками юридичних осіб, яким належать відповідні земельні ділянки, за умови схвалення цього на референдумі. Це також стосується і юридичних осіб із іноземними інвестиціями, що планують володіти сільськогосподарськими землями в Україні.

Крім того, встановлено конкретні вимоги щодо отримання такими юридичними особами права на набуття права власності на зазначені земельні ділянки:

1) існування можливості встановити бенефіціарних власників, якими можуть бути такі, що:

▪️ не підпадають під дію встановлених в Україні чи міжнародних санкцій; 

▪️ не зареєстровані в офшорних зонах;

▪️ не є громадянами держави-агресора або держави-окупанта (аналогічне обмеження застосовується до переліку акціонерів/учасників);

▪️ не є іноземними державами (аналогічне обмеження застосовується до переліку акціонерів/учасників);

2) відсутність контролю з боку осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Крім того, юридичним особам, які відповідають переліченим вимогам, забороняється володіти земельними ділянками, розташованими ближче 50 кілометрів (близько 31,07 миль) від державного кордону (крім морського державного кордону).

Поради замість висновків

Утримуючись від критики Законопроекту, ми вважаємо за доцільне зосередити всі зусилля на одержанні вигоди від запуску ринку землі в Україні, виходячи з таких ключових моментів:

▪️ інвестору необхідно заздалегідь визначити земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що становлять для нього потенційний інтерес, і вивчити їх належним чином шляхом проведення аудиту;

▪️ своєчасне структурування відповідних інвестиційних механізмів є стартовою перевагою, яку не варто недооцінювати;

▪️ належне використання відкладальних умов в угодах, не визнаних недійсними з моменту їх укладення, надасть інвестору можливість заявити свої права на бажаний актив;

▪️ існуючі договори не варто розглядати як інструменти гарантованого набуття права власності, якщо це не підтверджено результатами проведеного фахівцями комплексного юридичного аудиту.