Ще в червні  минулого року Верховна Рада України прийняла законопроект № 4941 «Про енергетичну ефективність будівель», який має наблизити країну до появи будинків із нульовим споживанням енергоресурсів, що відповідає міжнародним стандартам, і дозволить людям істотно економити на житлово-комунальних послугах.

23 липня цього року Закон введено в дію.

Владислав Кисіль, партнер ЮФ KPD Consulting, поділився деякими цікавими моментами розробки і прийняття законопроекту, а також розповів про основні аспекти Закону.

Як все починалося

Як часто буває, дорога важливих і потрібних законопроектних починань терниста та звивиста. Перший проект закону авторства Мінрегіону став предметом експертної дискусії ще восени 2014 року.

Початковий документ намагався нав’язати ринку примусові «обов’язкові положення» в отриманні сертифікатів енергоефективності для будівель або приміщень площею 500 кв. м.

Такі вимоги пропонувалися при здійсненні не тільки купівлі-продажу / оренди, а й будь-якої угоди з об’єктами площею 500 кв. м.: передаєш в іпотеку будівлю, вносиш її до статутного фонду своєї компанії, даруєш, заповідаєш спадкоємцям, врешті-решт, і т.д. – виготуй сертифікат. Звичайно, розсудливе експертне співтовариство з числа Комітету з питань права Ukrainian Real Estate Club і Громадської ради при Мінрегіоні повстало проти такої ідеології. Крім того, було висунуто такі претензії:

• втілення принципів енергоефективності повинно демонструвати переваги раціонального використання енергії та забезпечити учасникам ринку доступ до об’єктивної інформації про фактичне споживання енергії, а не служити створенню ще однієї дозвільно-визискувальної ширми для формування фінансового потоку спритних продавців паспортів / сертифікатів та інших «квитків у Провал»;
• змінювати світ потрібно, починаючи виключно з самого себе, тому доречно починати процедури сертифікації енергоефективності з будівель органів влади і самоврядування, заодно це б мало ефект наочної демонстрації за принципом «поганий приклад заразливий»;
• нарешті, бажаний ефект скорочення споживання енергії повинен був досягатися: 1) при новому будівництві / реконструкції – через дотримання мінімальних вимог до ефективності при проектуванні; 2) щодо існуючих об’єктів – через проведення термомодернізації, що стимулюється державою; 3) через заохочення будівництва будівель з близьким до нуля споживанням, а також будівель, які пройшли міжнародну сертифікацію LEED і BREEAM. Скажу тільки, що прийняття закону для реалізації першого пункту було взагалі не потрібне, а на другий і третій пункти розробники першого проекту не врахували.

Початковий законопроект був «не тільки корисний, але і шкідливий» для зміцнення енергобезпеки держави.

Друга хвиля енергоефективності накотилася на нас в 2016 році у вигляді урядового законопроекту (позбавленого деяких початкових нісенітниць, але все ж з елементами добровільно-примусового утримання) і паралельного законопроекту профільного комітету парламенту (більш ліберального і, одночасно, більш продуманого і детального). Виграв це змагання, на мій погляд, кращий – проект комітету, який і став законом місяць тому.

Редакція LegalHub.online нагадає доленосний для цього Закону виступ Геннадія Зубка:

Короткий екскурс в його положення Владислав Кисіль наводить нижче. Дочитайте до кінця, є несподівані моменти.

Область застосування Закону

Відповідно до Угоди про асоціацію між Україною та Європейським Союзом, Європейським співтовариством з атомної енергії та їх державами-членами, Україна повинна наблизити національне законодавство до законодавства ЄС, зокрема, сприяти енергоефективності та використанню відновлюваних джерел енергії. З прийняттям нового Закону можна стверджувати, що перші кроки нарешті зроблено.

Перш за все, зазначу, що Закон не застосовується до таких об’єктів нерухомості як:

• будівлі промислового і сільськогосподарського призначення, об’єкти енергетики, транспорту, зв’язку та оборони, складські приміщення;
• індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки (крім випадків отримання державної підтримки на здійснення термомодернізації або сертифікації таких будинків за бажанням власника);
• будівлі, призначені для проведення богослужінь і релігійних заходів релігійними організаціями;
• будівлі, які є об’єктами культурної спадщини;
• окремо розташовані будинки з опалювальною площею менше 50 квадратних метрів.

У той же час, новий Закон встановлює мінімальні вимоги до енергоефективності будівель і впроваджує обов’язкову систему сертифікації.

Сертифікація енергетичної ефективності будівель

Відповідно до Закону сертифікація енергетичної ефективності є обов’язковою для:

• об’єктів будівництва (нового будівництва, реконструкції, капітального ремонту), які, відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», визначаються як об’єкти з середніми (СС2) і значними (СС3) наслідками;
• будівель державної власності з опалювальною площею понад 250 кв. м, які часто відвідують громадяни та всіх приміщень, у яких розташовані органи державної влади;
• будівель з опалювальною площею понад 250 кв. м, всіх приміщень,у яких розташовані органи місцевого самоврядування (у разі здійснення ними термомодернізації таких будівель);
• будівель, в яких здійснюється термомодернізація, на яку надається державна підтримка і яка призводить досягнення класу енергетичної ефективності будівлі не нижче мінімальних вимог до енергетичної ефективності будівлі.

Замовник повинен отримати сертифікат енергоефективності перед введенням об’єкта в експлуатацію, шляхом залучення енергоаудитора.

Протягом 2-х років з моменту набуття Законом чинності сертифікація може бути проведеною інженерами-проектувальниками.

Сертифікація енергетичної ефективності будівлі здійснюється за домовленістю сторін на замовлення і за рахунок власника (співвласників) будівлі, для багатоквартирного будинку – на замовлення і за рахунок власника (співвласників) будинку, житлово-будівельного кооперативу, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, керуючого багатоквартирного будинку.

Крім того, власник може отримати сертифікат на будівлю, яка не зазначена в вищезгаданому переліку.

Сертифікат є складовою частиною проектної документації, а також будівельного паспорта і його термін дії становить 10 років.

Енергоаудитори зобов’язані подати готові енергетичні сертифікати в Державне агентство з енергоефективності та енергозбереження України протягом 10 робочих днів з моменту їх виконання.

Окремо необхідно відзначити положення ст. 7 Закону, згідно з яким при укладанні договорів купівлі-продажу, найму (оренди) будівлі, житлового або нежитлового приміщення продавець або орендодавець на вимогу потенційного покупця або наймача (орендаря) повинен надати інформацію про енергетичний сертифікат будівлі (в разі якщо сертифікація енергетичної ефективності є обов’язковою і / або проведеної) або повідомити про відсутність такого сертифіката. На щастя, законодавець вирішив не встановлювати жодних зобов’язань, важливим є те, що власник об’єкта повинен надати інформацію про те, чи була проведена сертифікація, і якщо вона проведена, то які показники об’єкта. Думаю, ринок дуже скоро відреагує, що покупка об’єкта без сертифіката, може легко зрівнятися з придбанням «кота в мішку» або дірки в гаманці через невблаганні ціни на комунальні послуги.

Ще одне цікаве і корисне нововведення – це обов’язкове включення в рекламні матеріали з продажу / оренди інформації про показник енергоефективності. Не складно здогадатися, яким об’єктам незабаром буде віддавати перевагу покупець / орендар.

Закон дає відповідь на питання, що робити, якщо показники енергоефективності в проектній документації будуть відрізнятися від реальності.

Зверніть увагу, на те, що в такому випадку – кожен співвласник об’єкта закінченого будівництва (наприклад, власник квартири в житловому будинку) зможе в суді вимагати від замовника будівництва: усунути недоліки або відшкодувати збитки, завдані невідповідністю! Забудовники, будьте пильні. Підрядники, вгадайте, до кого прийдуть забудовники з регресними вимогами в такому випадку?

Прошу звернути увагу на те, що новий закон вступить в силу через рік після його офіційного опублікування, тоді як деякі положення (наприклад, з обов’язкової сертифікації енергоефективності) вступлять в силу з 1 липня 2019 року.

Джерело: Property Times

---